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내 집 마련의 꿈을 이룰 수 있도록 도와주는 디딤돌 대출! 이번 포스팅에서는 대출 대상부터 금리 혜택, 유의사항까지 모두 정리해 보았습니다. 이 글을 통해 자신에게 맞는 대출 조건을 확인하고 똑똑한 주택 구입을 시작해 보세요.
📌 대출 신청 가능 대상
- 주택 매매 계약 체결자
- 주택 매매 계약을 체결한 사람만 대출 신청 가능.
- 상속, 증여, 재산분할로 취득한 경우는 대출 대상에서 제외됩니다.
- 세대주 요건
- 신청자는 대출 접수일 기준 민법상 성년 세대주여야 합니다.
- 출산(입양) 요건
- 대출 신청일 기준 2년 이내 출산(또는 입양)한 가구.
- 신생아 특별공급 또는 우선공급 당첨자는 자녀가 만 2세를 초과해도 대출 가능.
- 출산 인정 범위:*
- 2023년 1월 1일 이후 출생아만 포함.
- 입양 시에도 동일 조건 적용(입양아 나이 만 2세 미만이어야 함).
- 혼인신고 없이 출산(입양)한 경우도 대출 가능.
- 무주택 세대
- 세대주와 세대원 모두가 무주택자여야 합니다.
- 분양권 및 조합원 입주권도 주택 보유로 간주됩니다.
🚫 중복 대출 제한 사항
- 기존 대출 유무
- 주택도시기금 대출 및 주택담보대출을 이용 중인 경우 대출 신청 불가.
- 단, 기금 전세자금 대출의 경우 실행일 당일 상환 조건부로 대출 가능.
- 신생아 중복 대출 제한
- 혼인신고를 하지 않은 경우 신생아 기준으로 가족관계증명서에 등재된 부모에 대해 동일 신생아로 중복 대출 불가.
- 대환 대출 허용
- 기존 주택담보대출이 있는 경우에도 신생아 특례 디딤돌대출로 대환 가능(단, 연소득 1.3억 원 초과 시 대환 불가).
💰 소득 및 자산 요건
- 소득 기준
- 대출 신청자와 배우자 합산 총소득이 연간 1.3억 원 이하.
- 부부가 모두 소득이 있는 경우 합산 총소득이 2억 원 이하.
- 혼인신고를 하지 않은 경우 신생아 기준 부모의 합산 소득을 심사.
- 자산 기준
- 대출 신청자와 배우자의 합산 순자산 가액이 소득 4분위 전체가구 평균값(2024년 기준 4.69억 원) 이하.
🔍 신용도 요건
- 신용 점수
- 대출 신청자의 신용평가 점수가 일정 기준 이상이어야 합니다.
- 대출 제한 신용정보
- 아래 정보가 있을 경우 대출 불가:
- 연체, 대위변제·대지급, 부도, 금융질서문란, 공공기록정보 등.
- 신용회복지원등록 정보.
- 아래 정보가 있을 경우 대출 불가:
- 대출취급기관 내규
- 대출취급기관의 내부 기준에 따라 추가 제한 사항이 있을 수 있습니다.
📅 신청 시기: 대출을 신청할 적절한 타이밍
- 소유권 이전 등기 전 신청 필수
- 일반적으로 소유권이전등기를 하기 전에 신청해야 합니다.
- 단, 소유권이전등기를 완료한 경우, 이전등기 접수일로부터 3개월 이내까지 신청 가능합니다.
- 대환대출의 경우
- 대환대출은 신청 시기에 제한이 없습니다. 유연하게 대출을 준비하실 수 있습니다.
🏠 대상 주택: 조건에 맞는 주택만 신청 가능
대출이 가능한 주택의 요건은 아래와 같습니다:
- 면적 기준
- 주거 전용면적이 85㎡ 이하인 주택.
- 단, 수도권 외 도시지역이 아닌 읍·면 지역은 100㎡ 이하.
- 평가액 기준
- 대출 접수일 기준으로 담보주택 평가액이 9억 원 이하인 주택만 대출 대상이 됩니다.
💳 대출 한도: 한도를 정하는 세 가지 기준
대출 가능 금액은 아래 세 가지 기준 중 가장 작은 금액으로 산정됩니다:
- 최고 5억 원 이내
- DTI(총부채상환비율): 60% 이내.
- LTV(담보인정비율):
- 일반 경우: 70% 이내.
- 생애 최초 주택 구입자: 80% 이내.
- 매매 또는 분양가 이하
- 대출 총액은 다음을 초과할 수 없습니다:
- 내집마련 디딤돌 대출
- 국민주택건설자금
- 중도금대출
- 기금대출
- 매매가를 초과하지 않도록 설정됩니다.
- 대출 총액은 다음을 초과할 수 없습니다:
- 담보주택 평가액을 기준으로 산정
- 계산식:
대출금액 = [(담보주택 평가액 × LTV) – 선순위채권 – 임대보증금 및 최우선변제소액임차보증금]
- 계산식:
📌 추가 참고 사항
- 대출 금액을 정확히 산출하기 위해 평가액, 보증금 등을 꼼꼼히 확인하세요.
- 생애최초 주택 구입자는 LTV 비율이 높아질 수 있으니 추가 혜택을 누릴 수 있습니다.
🔢 특례금리: 기본 금리와 적용 조건
특례금리는 대출 초기 단계에서 제공되는 혜택으로, 소득 수준과 대출 기간에 따라 금리가 달라집니다.
1. 기본 금리 (특례금리 적용 시)
부부 합산 연소득 기준으로 다음과 같이 구분됩니다:
| 소득 수준 (연소득) | 10년 | 15년 | 20년 | 30년 |
|---|---|---|---|---|
| ~ 2천만원 이하 | 연 1.60% | 연 1.70% | 연 1.80% | 연 1.85% |
| 2천만원 초과 ~ 4천만원 이하 | 연 1.95% | 연 2.05% | 연 2.15% | 연 2.20% |
| 4천만원 초과 ~ 6천만원 이하 | 연 2.20% | 연 2.30% | 연 2.40% | 연 2.45% |
| 6천만원 초과 ~ 8.5천만원 이하 | 연 2.45% | 연 2.55% | 연 2.65% | 연 2.70% |
| 8.5천만원 초과 ~ 1억원 이하 | 연 2.70% | 연 2.80% | 연 2.90% | 연 3.00% |
- 맞벌이 혜택: 부부가 모두 소득이 있는 경우 1.3억원~2억원 이하까지 특별 금리 혜택 제공.
- 특례금리 연장: 대출 접수일 기준 2년 내 추가 출산 자녀 1명당 특례금리 적용 기간이 최대 5년 연장되며, 최장 15년간 적용 가능합니다.
📉 특례금리 종료 후 금리
특례금리가 종료되면 다음 조건에 따라 금리가 적용됩니다:
- 연소득 8.5천만원 이하
- 기존 특례금리와 신혼부부 디딤돌 대출 최저 금리 차이만큼 가산금리 부과.
- 연소득 8.5천만원 초과
- 한국은행 고시 금리와 은행연합회 최저 금리 중 더 낮은 금리 적용.
- 최소 금리 보장
- 연소득 1.3억원 이하: 종료 후 최고 금리 적용.
- 연소득 1.3억원 초과: 기존 특례금리 + 0.2%p 가산.
🌟 우대금리: 추가 혜택으로 금리 절약하기
우대금리는 다양한 조건을 충족할 경우 추가 금리 혜택을 받을 수 있습니다.
우대금리 조건 (중복 적용 가능)
- 청약저축 가입자
- 가입 기간 및 납입 횟수에 따라 최대 연 0.5%p 우대.
- 청약저축 관련 혜택은 지역별 예치금 기준 충족 여부에 따라 다름.
- 부동산 전자계약 체결
- 연 0.1%p 우대 (2024년 12월 31일까지 신규 접수분에 적용).
- 신규 분양주택 계약
- 준공 전 또는 분양전환 임대 아파트 계약 시 연 0.1%p 혜택.
- 출산 우대
- 2년 내 추가 출산 자녀 1명당 연 0.2%p.
- 미성년 자녀 우대
- 출생 후 2년 초과 미성년 자녀 1명당 연 0.1%p.
- 대출 금액 조건
- 산정 금액의 30% 이하 대출 시 연 0.1%p 우대.
- 중도 상환 우대
- 원금 40% 이상 상환 시 연 0.2%p 혜택.
유의사항
- 우대금리 적용 후 최종 금리가 연 1.2% 미만일 경우 최저 연 1.2% 적용.
- 최종 우대금리는 서류 심사 결과에 따라 수탁은행에서 결정됩니다.
🕒 이용 기간 및 상환 방식
이용 기간
- 10년, 15년, 20년, 30년 중 선택 가능
상환 방법
- 비거치 상환: 대출 실행 후 바로 원리금 상환 시작
- 거치식 상환: 1년 거치 후 상환 개시
- 원리금균등분할상환: 매달 일정 금액 상환
- 원금균등분할상환: 원금을 균등하게 상환하며 이자는 점점 줄어드는 방식
- 체증식 상환: 초기 상환액은 적고 시간이 지날수록 증가하는 방식
🏠 담보 취득 및 평가
담보 취득
- 대출 대상 주택에 대해 제1순위 근저당권 설정 필요 (대출 실행일 이전 설정 필수)
담보 평가 기준
- 가격정보
- 국토교통부 제공 공시가격
- 분양가액
- 감정가액
평가 순서대로 대출 접수일 또는 승인일 기준 평가합니다.
💸 고객 부담 비용
- 인지세
- 은행과 고객이 50%씩 분담
- 근저당권 설정비
- 은행 부담 (단, 국민주택채권 매입 비용은 고객 부담)
- 감정비용
- 고객이 직접 의뢰한 경우 고객 부담
- 가격정보 또는 공시가격이 없는 경우 기금 부담
💰 중도상환 수수료
부과 조건
- 3년 이내 중도상환 시 원금에 대해 최대 1.2% 부과
계산 공식
중도상환수수료 = 중도상환원금 x 수수료율(1.2%) x [(3년 - 대출경과일수) / 3년]
면제 기간
- 2024년 8월 12일 ~ 2025년 8월 11일 사이 중도상환 시 수수료 면제
✍️ 대출 계약 철회
철회 가능 기한
아래 중 늦은 날짜로부터 14일 이내 철회 가능:
- 대출 계약서류를 제공받은 날
- 대출 계약 체결일
- 대출 실행일
- 사후 자산심사 결과 부적격 통지일
철회 효력 조건
- 채무자가 원금, 이자, 부대비용을 전액 반환해야 철회 효력 발생
- 철회 이후에는 철회 취소 불가
🔄 납입일 변경
- 연도별 1회 약정납입일 변경 가능
대출 시 반드시 알아야 할 주요 유의사항 📋
대출을 신청하거나 실행하기 전에 반드시 알아야 할 유의사항을 정리했습니다. 대출 상환 및 유지 조건, 실거주 요건 등을 철저히 확인하여 불이익을 방지하세요!
🏠 실거주 의무
대상
- 신생아 특례 디딤돌 대출을 신청한 차주
요건
- 전입 및 실거주 의무:
- 대출 실행일로부터 1개월 내에 전입 및 1년 이상 실거주 유지 필수
- 이를 준수하지 않을 경우, 기한이익 상실로 대출금 상환 필요
- 유예 조건:
- 임차인의 퇴거 지연, 집수리 등 정당한 사유로 1개월 내 전입이 어려운 경우 2개월 연장 가능 (사유서 제출)
- 질병, 근무지 이전 등 불가피한 사유 발생 시 유예 인정
👶 입양 상태 유지 요건
대상
- 입양 자녀를 기준으로 대출이 실행된 차주
요건
- 대출 실행일로부터 1년 이상 입양 상태 유지
- 파양 발생 시 기한이익 상실 및 대출금 상환 의무 발생
🏡 1주택 유지 의무
대상
- 차주, 세대원 전원, 분리된 배우자 및 관련 직계가족 포함
요건
- 대출 기간 동안 1주택 유지 필수
- 본건 담보주택 외 추가 주택 취득 시 6개월 내 처분 필요
- 처분하지 않을 경우 대출금 회수
예외 조건
- 상속 주택: 3~6개월 내 처분 시 인정
- 혼인으로 인한 추가주택 취득: 3년 내 처분
- 전세사기 피해주택 낙찰: 3년 내 처분
- 분양권 및 조합원 입주권 취득: 3년 내 처분
🔄 기타 주요 조건
기한이익 상실
- 주택도시기금 대출 약정을 위반한 이력이 있는 경우 대출 불가
- 단, 해당 위반일로부터 3년 경과 시 가능
- 대출 취급 후 기금 중복대출이 확인된 경우 대출금 상환 의무 발생
기타 사항
- 내집마련 디딤돌 대출 기준 적용
📞 상담 및 문의
대출 심사 관련
- 주택도시보증공사 콜센터: 1566-9009
- 기금 수탁은행 지점에서 상담 가능
자산 심사 관련
- 자산심사 전용 상담센터: 1551-3119
- 심사 진행 중 안내된 담당자 번호로 문의 가능
🏦 업무 취급 은행
| 은행 | 연락처 |
|---|---|
| 우리은행 | 1599-0800 |
| 신한은행 | 1599-8000 |
| KB 국민은행 | 1599-1771 |
| NHBank | 1588-2100 |
| 하나은행 | 1599-1111 |
꼭 알아야 할 사항들을 꼼꼼히 체크하고, 대출 과정에서 발생할 수 있는 불이익을 예방하세요!
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